借地・借家

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「1」 借地・借家いずれにしても期間満了すれば当然,契約は終了するのですか?

当然に終了するものではありません。

「2」 立退料さえ支払えば終了しますか?

借地借家法の要件を満たし,更新拒絶,解約申入れなどについて正当事由が備わっていなければ認められません。正当事由が備わっているかの判断の一要素として立退料が検討されることになります。

「3」 正当事由≒立退料ということではないのですか?

異なります。正当事由は借地,借家いずれにしても,借地権者,借地権設定者ないし借家権者,借家権設定者などの使用の必要性,借地ないし借家に関する従前の経緯,借地にあっては土地の利用状況,借家にあっては建物の利用状況及び建物の現況,土地の明け渡し,ないし建物の明渡しと引換えに申し出た財産上の給付などを勘案して判断されるものです。立退料はここでいう財産上の給付の要素に該当し,立退料は正当事由の判断における従たる判断要素というべきものです。

「4」 正当事由の判断要素の中で最も重視される要素はどのようなものですか?

借地権者,借地権設定者ないし借家権者,借家権設定者などの使用の必要性です。

「5」 更新拒絶,解約申入れはどのような方式でするものなのですか?

明確にすべきことから,内容証明郵便などで行われるべきです。

「6」 建物の賃料について1カ月の滞納があれば即座に契約を解除することができますか?

困難です。賃貸借契約のような継続的契約の場合には判例上確率されている「信頼関係破壊の法理」が適用されることから,信頼関係が破壊されたと評価される義務の不履行が必要とされます。但し,一般論ではありますが,少なくとも3カ月程度の不払いがあれば解除が認められる余地があると言えます。

「7」 アパートの近隣住民複数人からある賃借人の騒音についてクレームがあります。この賃借人との契約を解除することができますか?

その騒音が受忍限度を超えると言える場合に,騒音をすることの中止の警告にもかかわらず,殊更に無視をするような場合には,信頼関係が破壊されたものとして解除が許される余地があります。

「8」 建物賃貸借契約の解除できれば,建物内に入り,賃借人に了解を得ることなく荷物を持ち出して良いですか?

無断で立ち入り荷物を持ち出す行為は,住居侵入,窃盗に問われる危険があるますので,絶対に避けるべきです。許されるとしても,ガス漏れ,水漏れなど直ちに措置を対策を取らなければ重大な損害が生じかねない場合に必要かつ相当な範囲において立ち入りなどが認められるに過ぎません。

「9」 部屋の賃借人が自殺をしてしまいました。この場合,相続人に対して損害賠償をすることができますか?また,可能であるとしていかなる理由の請求をすることができるのでしょうか?

自殺をされた方の遺族からすれば,さらなる負担を強いるものでありますが,結論として賠償請求は可能です。内容としては,自殺が原因で賃貸不能期間の賃料,賃料減額期間の差額などです。なお,賃貸物件が共同住宅の場合,自殺の現場の部屋以外の部屋については請求が認められない傾向にあると言えます。

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