敷金とは，不動産の賃貸借契約において，賃借人が賃貸人に対する賃料債務やその他の賃貸借契約に基づく債務を担保するために賃貸人に対して支払う金銭のことを言います。利息を付けずに，契約の終了時，賃貸人から賃借人に返還されるべきものとされています。

敷金から差し引かれる金額は，賃料滞納分や原状回復に必要な費用などの借主が故意や重過失によって発生させた損傷や汚損，または契約書に明記された規定に違反した場合などです。しかし，通常の使用によって生ずる程度の損耗についての原状回復費用は敷金から差し引くことはできません。

賃貸契約書においても通常損耗に関する修理費用を賃借人が負担する場合には，その対象が具体的に明記されている必要があります。最高裁判所の判決によると，契約書に記載された明確な合意が必要であり，修理費用（金額）を明記した上で，それが通常損耗による場合でも賃借人が負担することが明記されている必要がある場合があります。ここで言う明記というものについては厳格なものが要求されており，また，賃借人が事業者，非事業者によってその程度が異なると言っていいでしょう。

敷金の返還を請求できる時期は，賃貸借契約の終了後，賃借人が不動産を明け渡した後からとなります。一般的には，賃貸借契約終了から1か月程度で敷金の返還が行われることが多いですが，契約書に別段の規定がある場合や，物件の状態に問題がある場合は，時間がかかることがあります。

国土交通省が策定した「原状回復を巡るトラブルとガイドライン」は，建物の賃借人が居住や使用により発生した損耗や毀損を修復するための指針です。
ただし，このガイドラインにも，以下のような課題があります。
①ガイドラインでは，費用区分のすべてを明確に定められているわけではない。
②特別汚損かどうかは事実認定の問題になることも少なくなく，事案によってケースバイケースとなるため，ガイドラインだけでは解決できない。
したがって，原状回復に関するトラブルが発生した場合には，ガイドラインを参考にしながらも，事案ごとに状況を考慮した上で，解決策を模索する必要があるでしょう。

①　内容証明郵便などの書面で未払い賃料の一括払いを求め，期限を区切ってその期限までに支払えない場合には，賃貸借契約を解除する旨の意思表示，及び期限までに滞納賃料が支払われない場合には，明渡を求めます。

②　①を前提にして，退去・明渡を交渉をするも，決裂した場合には，訴訟を起こします。

③　②の裁判の中も和解での解決を探るも，それでも解決を図れない場合には，判決を得て強制執行をもって実現をすることになります。裁判の中でも和解での解決を図るのは，強制執行手続きを取る場合にも費用がかかることになるので，和解でのそれを図ることになります。

まず，一時使用目的の建物賃貸借契約を締結することが考えられます。

判例によると，「賃貸借の目的，動機，その他諸般の事情から，該賃貸借契約を短期間内に限り存続させる趣旨のものであることが，客観的に判断される場合」で，かつ，「賃借人もこれを了承しているような場合」に一時使用目的の賃貸借となるとされます。具体的には，建物を賃貸借する動機，建物の使用目的，用途，利用期間，建物の種類，敷金の有無等の賃貸借条件などの事情が考慮され，一時使用目的に該当するか判断されることになります。具体的には，自宅建物の増改築のための仮住まいなどがこれに該当するでしょう。なお，契約書に一時使用目的と記載されていても上記の要素を満たさなければ一時使用目的とはされません。

一時使用目的の建物賃貸借契約では，1年未満の賃貸借契約を無効としている借地借家法は適用されず（借地借家法第29条，第40条），民法がそのまま適用され，期間が満了後も，一時使用目的の建物賃貸借契約の賃借人が賃借物の使用又は収益を継続している場合，賃貸人がこれを知りながら異議を述べないときは，従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をしたものとされ（民法第919条），契約の期間満了後は，期間の定めのない賃貸借となり，賃貸人及び賃借人ともに，どちらかからの解約申し入れから3か月後に賃貸借期間は終了する（同法第617条）。賃貸人からの解約申し入れについては，正当事由は不要とされます。

次に，定期借家権として，賃貸借契約を締結することです。

2000年3月1日施行以前の借家契約では，期間を定めていても，更新を拒絶するには正当な事由がない限り，賃貸人の方からの借家契約の更新の拒絶はできず，また，特約で更新しない旨を定めても，賃借人に不利な条項として無効になってしまいます。これに対して，定期借家契約では，契約で定めた期間満了によって，契約を終了させることができることになります。

但し，定期借家契約には以下の要件を満たすことが必要とされています（借地借家法３８条）。

①　書面により契約をすること
②　契約期間を定めること
③　契約書の中に，契約の更新がなされないということを定めておくこと
④　契約の前に，契約の更新がないことにつき書面をもって説明しておくこと

特に，③については，「契約の更新がなく，期間が満了すれば契約は終了する」というような定めをすることが一般的でしょう。
④については，契約の締結前に，契約の更新がなく，期間の満了により契約が終了する旨を書いた書面を借主に渡し，説明することを必要とし，この書面は契約書とは別に作成しなりません。なお，この説明の時期は，契約締結の前であればよく，契約締結と同じ日でも差し支えありません。
成立の際には上記の通りなのですが，定期借家契約を終了させるためには，期間満了の１年前から６か月前までの間に，期間満了により契約が終了する旨の通知をしておく必要があり（但し，その契約の期間が１年未満の場合は不要）。この通知を行っておけば，期間満了時に契約は終了し，借主に出て行ってもらうことができます。
もっとも，契約の終了後に，新たに定期借家契約を結び直すということは可能です。

そもそも，立退料そのものだけで，立退きの肯否が決せられるものでなく，立退きの際に判断される正当事由の存否の判断について，補完するものという位置づけです（借地借家法第28条）。

定型的な算定方法はなく，諸々の要素と関連して定まるとされ，その理由の一として，現実の紛争においては，当事者間の話合い, 民事調停，訴訟になった場合でも和解で解決することが多く，閲覧可能な記録としては残らないことがあるのではないでしょうか。

居住用，事業用共通して，移転実費および借家権価格相当額, 事業用の場合はさらに営業補償を加味して算定するものとされ，不動産鑑定評価基準にも算定方法が存在しますが，裁判例では必ずしもこれに従って立退料の金額が決められていません。賃貸人および賃借人が建物の使用を必要性や，賃貸借に関する従前の経過 老朽化に伴う建替えの必要性等を総合的に考慮して判断されます。

としても，一般的に，居住用の場合よりも事業用のほうが高額になる傾向があり，居住用の場合，賃借人の被る不利益, 移転費用 賃貸人の使用の必要性等の事情を考慮し，事業用の場合には，物件の立地条件，賃借人の被る不利益，固定客の状況やこれまでの営業の月日数などの事情が考慮されるでしょう。

あくまで，私見でありますが，概ね，家賃の6ヶ月～1年分 ，居住用の場合には，40万～80万円，事業用の場合には，300万～1億円などの相場観ではないでしょうか。